借地権があっても不動産売却できる?売り方や注意点を解説!

借地権があっても不動産売却できる?売り方や注意点を解説!

土地を借りて住んでいる場合、マイホームの売却を考えるときに借地をどうするかで悩むことがあるかもしれません。
結論から言えば、借地でも建物の売却は可能です。
今回は、借地権付き建物について、売却方法や売却の際の注意点をまとめました。

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借地権付き建物は売却できる?底地・地代・地上権とは何か?

「借地権」は土地を借りて使用する権利のことで、権利を有するのは土地を借りた人です。
この場合、土地を貸している人が有しているのは「底地(そこち)権」という土地を貸す権利で、土地の持ち主のことを「地主(じぬし)」と呼びます。
土地の賃貸借契約によって貸借人は毎月地主に一定の地代さえ支払えば、その土地に建物を建築して住んだり事業を営んだりできるのです。
地主は賃貸借契約を結んで土地を貸すと、いくら自分の土地であっても基本的に自由に売却することはできません。
借地権は「地上権」と「土地賃借権」とで構成されています。
地上権は土地の上に建築された建物を所有する権利であり、さらには建物を所有するために土地を利用する権利です。
土地賃借権は民法での「債権」に当たり、賃貸借契約によって地主に土地を貸すことを請求することが認められています。
そのため地主は、土地を貸すと地代の滞納が続かない限りは基本的に返却を求めることが難しいのです。

不動産売却で借地権付き建物は売れる?

借地権が付いていても建物は売却できます。
ただし借地権が付いている建物を売却する場合は、地主の承諾を得ることが条件になります。
承諾が得られたら、売却時に売却額の一部を「承諾料」として地主に支払うのが一般的です。
また、土地が借地であることから、通常の建物に比べて担保価値が下がることは留意すべきでしょう。

借地権付き建物を売却するときの注意点とは?

借地権付き建物を購入した場合、購入者は地主に地代を払い続けなければなりません。
一見、建物の価格は安くなりますが、土地の所有権が得られないのでなかなか購入希望者が現れない可能性があります。
借地権付き建物は、通常の建物よりも売却に時間がかかると考えておくと良いでしょう。
売買契約時に名義変更料や借地料、土地の賃貸借契約期間などについての交渉が必要な点は、注意しておかなければなりません。
第三者への売却が難しい場合は、地主に売却する方法があります。
地主は借地権を購入することでその土地の所有権を得られるので、土地を自由に使用できるようになります。
この場合、建物を含めて売却するのか、建物を撤去して更地で売却するのかの検討が必要です。

まとめ

借地権付き建物は「固定資産税がかからず、割安な賃料で借りられることも多い」とメリットを知っている人もいるので、まったく売れないわけではありません。
スムーズに売却するためには、地主との交渉がポイントになります。
売却をするしないにかかわらず、日ごろから良好な関係を築いておくことが大切でしょう。
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