不動産が売却損の際におこなう損益通算とは?適用できる要件と注意点

不動産が売却損の際におこなう損益通算とは?適用できる要件と注意点

自宅を買い替えた際に売却損が発生して、お困りの方もいるのではないでしょうか。
この記事では、不動産の売却による損益通算について、適用できる要件や注意点についてご紹介します。
自宅の買い替えは頻繁におこなわないためわかりにくいのは当然ですが、敬遠せずにぜひ節税にお役立てください。

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不動産取引で売却損が生じた際の損益通算とは?

損益通算とは、自宅の買い替えによって発生した損失を、その年の所得に対する税額から控除する特例です。
買い替えによる損失とは、売却した家の価格より購入した家が高額だったときの差額をさし、売却損といいます。
この特例は、会社員は源泉徴収済み、自営業はその年の所得税額があることが前提条件です。
控除は、確定申告でおこないます。
申告すると、源泉徴収により本年分の所得税を納付している場合は還付になり、これから納付する方は減額した税額に変更です。
特例は買い替えないときも使えますが、今回は買い替えに限定してご紹介します。
売却損は高額になるため、特例を活用しましょう。

不動産が売却損の際に役立つ損益通算が適用できるのは?

損益通算は、自宅として住まなくなって3年以内の、日本国内にある土地付き住宅に対して適用できます。
売却までの所有期間が5年以上あることも条件です。
住み替えた物件は、災害による被害など、やむを得ない転居も入りますが、店舗や事務所、倉庫などの事業用資産や海外の住居は対象外になります。
また購入した国内の住宅は、売却前年から売却翌年までの3年間に取得した物件限定です。
床面積が50㎡未満を購入しても、対象にはなりません。
さらに、買い替え目的のローンが10年以上残っていることも条件に入ります。
多くの要件がありますが、すべてに該当しなければ特例は適用できません。

不動産の売却損に損益通算を利用する際の注意点とは?

自宅の売却損に対し、損益通算特例を申請する際の注意点は繰越控除と3,000万円控除です。
繰越控除では、1回の申請で残った売却損がその後合計3年間は損益通算の特例に利用できます。
そして自宅売却に対する3,000万円控除は、損益通算との併用ができません。
3,000万円を控除する特例は、自宅を売却した際の譲渡所得に利用します。
譲渡所得は、売却金額からその物件の購入費用や売却に使った経費を差し引いたものです。
保有期間は関係ありませんが、買い替え用住宅の購入費用は考慮しません。
どちらの特例が節税になるかを見極めて、メリットが多い特例を選択しましょう。

まとめ

自宅用不動産の買い替えで発生した売却損は、損益通算の特例が使えます。
適用できる要件は、古い家と新しい家の両方にあり、すべてに該当しないと特例による控除は利用できません。
繰越控除や3,000万円控除との比較などの注意点も利用前に確認し、節税に役立てましょう。
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